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樓市變天,大魚開始吃大魚了!

時間:2019年10月16日信息來源:地產風聲 ,收藏此文 字體:
過去三年,地產江湖只有兩種接盤俠,一種叫孫宏斌,一種叫其它。


現在,世道變了。



01


2017、2018年連續兩年,融創位列房企收并購交易金額第一位。從鏈家、樂視,到星耀、萬達、泛海,縱橫交錯游了一圈,有甩賣的地方,就有老孫,或者老孫的傳說。


年初,融創在港開2018業績會,孫宏斌帶著一絲驕傲總結過去:去年,我們有200個并購成功的案例。


人比人氣死人,中國99%的房企一輩子也吞不了20個項目。


記者問,下一步準備并購誰?老孫帶著另一絲驕傲說:


都是他們找我,我也不知道下一個誰會上門。


一年轉眼過了三分二,孫宏斌卻發現,自家門庭比以前冷清了些。


原來風頭被搶了。


3月底到6月初,80天內,世茂接盤泰禾、明發、萬通、粵泰,斥資200億掃了18個項目。


8月12日,世茂再度出手,以1.99億收入泰禾富陽項目30%的股權。一個新的接盤俠已經誕生。

而這還只是開始。


世茂年初業績會上,剛升任地產總裁的許世壇說:世茂2019年70%以上的土儲會來自并購,將拿回款的50%買地。


換句話說,按照去年回款1374億估算,2019年世茂至少將拿出480億接盤金。


地產CEO們都知道一個道理:彎道好超車。

世茂突然飆車,爭當并購之王,也是此理:


為了重回前十。



02


大家都熟悉一條生物鏈:大魚吃小魚,小魚吃蝦米。


事實上,這個游戲規則適用于行情好的時候,比如2016年。那一年,中海、萬達、萬科、恒大的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上,嘉凱城、中航地產、萊蒙國際等小魚淪為口糧。


如今“房住依舊不炒”,地產調控持續,金融監管不斷升級,弱肉強食的游戲還會繼續。


和以前不同的是,大魚開始吃大魚了。


拿世茂接盤的泰禾和粵泰來說,誰曾經沒攪過幾朵浪花?


2017年市場平穩那會,黃院長預感,又將迎來一輪接盤競賽:“今年市場收并購機會增加,泰禾力爭彎道超車。”


那年8-9月,泰禾一個月7次收并購。前三季度,56個收并購金額大于10億的案例中,泰禾和陽光城占了20個。


再說粵泰,廣州老牌房企,2017年沒少搶地,差點接盤李嘉誠,拿下3800畝江門度假項目。


莎士比亞說過,不要指著月亮發誓,它是變化無常的,每個月都有圓缺。


“你指著月亮發誓,你的愛情也會無常。”


中國樓市就是這樣,變臉比月亮換臉還快。2014年,郁亮說,我們已經進入白銀時代。然后迎來了癲狂的2016。


2017年,中國孫宏斌說郁亮胡說,我們處在鉆石時代,樓市還要火10年。然后迎來了沉寂的2018。


須臾驟變,大魚也跟不上節奏。截止目前,泰禾甩給世茂的項目至少11個,總對價近80億。粵泰轉給世茂5個項目,對價64億。


今年4月,陽光100相繼出售兩個項目股權;6月至今,華僑城8次轉讓項目股權;7月底,遭遇“黑天鵝”的新城,以41億甩賣了10個項目,二十強房企龍湖、旭輝、金科等成為首批接盤俠。


“1萬只小蝦米掛掉200只,這不叫事,100條大魚掛掉2只才叫。


比起274家小房企破產,這些中大型房企的“斷臂求生”,更具市場風向標意義:


大家的預期正在變得悲觀。



03


今年1-7月,全國房企土地購置面積同比下降29.4%,新增貨值破千億元的企業為15家,不增反降,去年同期為17家。


此外,房企新增貨值十強的門檻值為1236.8億元,同比降低14%,去年為1434億。


中指院數據顯示,今年上半年,二級市場拿地金額為802.7億元,同比僅僅微漲5.3%,和并購瘋狂的2017年相比不值一提。


一二級市場拿地降溫背后,是銷售端和融資端雙重施壓。


6月份的陸家嘴論壇上,銀保監會老大郭樹清批評:房地產過度融資,擠占信貸資源。


言外之意:這是病,得治。


2019年1至6月,房地產開發企業到位資金84966億元,其中國內貸款13330億元,占比15.6%,和2017年金融監管加碼前相比,只降低了2個百分點。


7月底,央行召開「銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」,要求各類銀行控制房地產貸款投放,加強對「存在高杠桿經營」的「大型房企」的融資行為的監管。


官方發話,當頭一棒。這么突然一緊,房地產信托、ABS等融資渠道將紛紛受限。


資本運作高手吳建斌說,以前融資工具有33種,現在,大門一扇接著一扇關閉。


按照業內人士的說法,有三種企業會被“盯上”:


負債數據偏高,資產負債率超過85%的;近期融資規模較大,發債頻率較高且達數十億元的;高價拿地王,包括土地溢價率超過50%的。


更悲催的是,2019年是首個償債高峰。


恒大研究院的數據顯示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元,將于2019~2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億元。


也就是說,2016年買地王的錢該還了。



04


當年剁手一時爽,如今還債淚兩行。


陽光100在4月相繼甩出兩個項目,收回60億。7月底高層表示,為了減輕負債,今年還要再賣100億。


不久前,陽光100發行2億美元優先票據,利率高達11.5%,遠高于同行。去年中國房企全年境外融資利率均值在7%左右。


還是賣地還債比較劃算。


新湖中寶6月發行1.1億美元債券,利率也是高達11%,加上千億債務壓頂,同樣賣地求生:總建210萬平的土地項目轉讓融創,換得67億。


去年11月以來,粵泰連續債務違約,公司銀行賬戶被凍結,5處資產遭遇查封。


關鍵時刻也靠割肉,粵泰老板楊樹坪說:


將部分項目與世茂合作后,我們爭取三年內還清所有債務。


按照目前的節奏,未來2年,「賣地彌補流動性缺口」的中部房企,甚至頭部房企,就像中年男的贅肉——只會更多不會更少。


但能夠持續接盤的房企,就像中年男的頭發,只會更少不會更多。


這類房企有兩個特質,一是尋求彎道超車,二是手中有錢。


比如拿下新城8個項目的金科,去年首進千億陣營后,今年準備沖擊1500億,明年沖擊2000億。


三年跨步走,必然“買買買”。


截止今年上半年,金科新增計容建筑面積1530萬平,同比增長51%。此外,集團貨幣資金為309億,足夠覆蓋短期有息負債。另外還有1004億銀行授信額度沒用,有錢可以任性。


“并購新星”世茂也是如此,「重回前十」的緊箍咒拴在頭上,于是義無反顧地扛起接盤大旗。


內幕君想起小說《最后的教父》,有一段這樣的話:


上帝創造了一個危險的世界,人類把它變得更加危機四伏。在這里,人們必須自己掙到每日的食物,而同伴都是猛獸。唯一的生存法則是,弱肉強食。


別老說大魚吃小魚了,生而奪食,皆為猛獸。


機會來臨時,大魚也會吃大魚。


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我有話說

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