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馮侖:三組數據,幫你看懂未來的房地產

時間:2019年10月02日信息來源:本站原創收藏此文 字體:

就這短短的 20 年,雖然人口從 8 億增長到 13 億,人均住房面積卻由不到 2 平米增長到現在的將近 40 平米。

??今天繼續和大家討論一些跟房子有關的事兒。我想從幾組比較簡單的數字說起。

??改革開放 40 年來,特別是最近 20 年,中國人的住房面積發生了非常大的變化。1978 年的時候,城鎮人均住房面積是 1.8 平米,當時的人口是 8 億多。現在人口增加到 13 億,城鎮人均住房面積為 39 平米。而從 1949 年到改革開放前的這一段時間里,當然人口有增長,人均住房面積幾乎沒什么變化,不到 2 平米。

??對于一個有十幾億人口的大國來說,過去 20 年的這種變化,是特別不容易的事情。變化源于 1998 年開始的住房市場改革。從 1998年開始,我們取消了福利分房,靠市場來解決住房問題。

??于是,就這短短的 20 年,雖然人口從 8 億增長到 13 億,人均住房面積卻由不到 2 平米增長到現在的將近 40 平米。這是一個巨大的成功,也是一個偉大的成就。

??39 平米意味著什么?意味著接近了中等發達國家的人均住房面積。

??人均住房面積到多少,居住起來就非常愉快呢?有一個說法,叫「戶均一套,人均一間,住得下、分得開」,這句話講的是我們住房的質量。

??前兩天我見了一個親戚,我小時候在他家住過, 1977 年。那個時候,一套  70 平米不到的房子住了兩戶人家,衛生間、廚房都共用。就兩間小房,一間房住一家人。而人均住房面積達到 39 平米以后,已經能夠做到「戶均一套房」了。

??不僅「戶均一套房」,現在還要能做到「人均能住一間房」,孩子一間、老人一間,甚至保姆一間,所以「人均一間房」也是很重要的。

??做到「人均一間房」,就能實現「住得下,分得開」。也就是說,大家各自睡覺,不干擾別人,這都是住房質量的提升。

??最近有一部電視劇,《小歡喜》,挺火,我偶爾看了幾個片段。由這個電視劇我想到一個話題,租房要租多大的才互相不干擾,這也是一個標尺。如果你已經實現了「戶均一套,人均一間」,那就算是挺好的生活了。如果做到了「戶均一套」,但做不到「人均一間」,那房子就比較小了。能夠做到戶均一套、人均一間,還住得下、分得開,互相不干擾,這就算中等收入了,這是一個很好的狀態。

??再說另一組和房子有關的數字。中國人買房時的平均年齡是 27 歲。而在發達國家,一般是 37-40 歲。27 歲就買房,意味著進入社會的年輕人在有買房愿望的時候,多數人口袋里的錢是不夠的。這是不是個問題呢?我個人覺得不是大問題,是小問題。

??舉個例子, 10 歲男孩該不該娶媳婦,你說這是社會問題嗎?首先是不該娶媳婦,如果硬給他一個媳婦,他就把媳婦當媽供著了,10 歲太小了。

??因為房買得太早了導致問題,在全世界其他地方很少。因為幾乎沒有一個國家的年輕人平均 27 歲就能買得起房。

??既然全世界的年輕人都沒有那么早買房,那我們中國的年輕人為什么能夠做到呢?所以,從這個角度看,不應該對這個問題太擔憂。你就慢慢長,如果長到 37 歲,大家都還買不起,那確實是個社會問題。因為 37 歲,人到中年了,收入曲線慢慢往下走,如果還買不起,這一輩子就難買房了。

??我們現在為什么買房很早呢?大家都知道,獨生子女要成家,雙方父母 4 個人,上面可能祖父輩的還有倆,共 6 個。都擔心孩子,都操心,結果人一多,壓力就多。

??生活中,人們慣用兩個詞:

??第一個詞,愛死你。很多時候,死是用來表達愛的。

??第二個詞,恨死你。結果卻發現,一恨,那人反而活得很好,為啥?你恨我,我躲著你。

??所以我總說,「愛死人,恨活人」。一恨就活了,一愛就死了。比如, 6 個老人的愛就窒息了年輕人發展的自由選舉權。6 個老人都愛你,每個人都說一句話,你就不能自由選擇了。每個人都讓你傳宗接代,每個老人都等著抱孫子、抱重孫,你就成為所有這些愛的奴隸。為了6 個人的愛背負著一個責任,于是 27 歲就必須買房。而且,你錢不夠,他們就借給你,或者送給你。甚至由于太愛了,一開始房本上名字怎么寫大家都不好意思說。萬一后來要離婚,那時候,6 個老人就又開始搶了。

??我有一個朋友,談戀愛談差不多了,女孩她媽沒來,她大姨來了,說房本名字得寫我們家誰誰誰。結果這哥們發飆了,不談了!你看,這都是愛導致的,連大姨都出來愛了。所以,我們27 歲就買房,在很多時候的決策就跟收入無關了,和愛有關,和人情有關,和面子有關,于是生出各種比較。

??比如到 27 歲了,同學一聚會,你買房了,他買車了,都要比一比。這是我們的國情、我們的文化。但是我建議不要攀比,一攀比回來就開始使勁,最后就超出能力來買房。

??從目前的情況看,買房太早這樣一種社會現象導致了很多年輕人的苦悶。如果把生活規劃好,隨著自然的就業、發展、成家,先租房,再買房,按照這樣的計劃和發展,生活應該是不至于那么焦慮。

??還有一組關于房價以及調控的數據。

??關于房價,其實也調控了很多次。大家可能都不記得了,我們的房價是從幾千塊錢開始調控的。人民日報第一次提到調控房價是 1989 年 2月 20 日,報紙上就開始公示調控房價,那時候北京的房價每一平米不到 2000 塊錢。

??從 2000 塊錢就開始講調控房價,一直到今天,北京三環、四環的房子,均價都到 5 萬了。

??這說明一個什么問題呢?有一些問題不是問題的時候去管,反而容易管出問題來。舉個例子,少女青春期臉上長痘,長痘以后家長一著急,天天帶著上醫院,抹這藥抹那藥,結果臉上越弄越花。但是如果不理它,過了那個階段了,臉上自然就光滑了。所以青春期時候長痘不叫病,你硬要去把它當作病治,結果可能適得其反。

??也就是說, 2000 塊錢的時候當時就著急調控,但是那個時候我們人均住房才兩三平米。

??到今天,則必須調控,因為今天人均住房已經 39 平米,北京的房子,均價已經 5 萬了。再不調控,那真是對所有買房的人也好,國民經濟也好,政府也好,各方面都帶來很多負面的壓力,所以這個時候就應該調控。

??所以,什么時候開始調控應該有一個時機。藥用早了不行,不用藥肯定也不行。現在調控已經成為常態化,所以,我覺得大家對房價也不用太擔心,不用擔心房價會一路高漲。

??文|馮侖(馮侖風馬牛)


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